住宅采光权纠纷的法律解决

 一、采光权的内涵与性质

    (一)采光权的内涵

    采光权(也称为日照权)是指不动产的所有人或使用人为获得日照而要求邻人限制其房屋或其它构造物的距离或高度的权利。

    分析采光权的定义，我们不难看出采光权具有以下特征：

    1．采光权的主体是相邻者，具体包括不动产的所有者和使用者。

    2．采光权的客体是相邻者基于相邻关系而应当获得的日照利益。

    3．采光权的内容是限制邻人不动产的距离或高度。

    4．采光权的本质是为了自己的便利而限制别人的权利。

    (二)采光权的性质

    我国对采光权的规定最早见于《民法通则》第八十三条，在最新的<<物权法(草案)》中对采光权也有相关规定。采光权是相邻权的一种，相邻权就是“法律为谋共同生活之调和，对于双方所有权之权能加以限制，或禁止一方于其土地上为一定行为或令邻人容忍他方为一定之行为，其性质为法律上的限制”。

    从卫生角度上分析，阳光的照射，会引起人们的各种光生物学反应，促进身体的新陈代谢。

    采光权纠纷的发生，归纳起来不外乎两种情形：违法建筑遮挡合法建筑的采光日照，经规划许可的合法建筑遮挡相邻建筑的采光日照。

    二、解决采光权纠纷的两个关键问题

解决采光纠纷必须把握好以下两个问题。

    (一)采光权是否受到侵害的判断问题

    我国对于以何种标准判断是否构成采光权侵权，法律条文中没有做出明确规定，有关司法解释中也没有给出明确答案。同时，采光问题还牵涉到建筑物所处的地理位置(南方、北方)、整体布局是否同纬线平行、两建筑之间有无建筑夹角、所处地区的气候带、是否处于旧城改造区、太阳高度角以及日照影长率等非常复杂的建筑专业问题，这也给处理采光权问题带来了极大的困扰。

    (二)采光权受到侵害后的赔偿标准问题

    我国法律不但对于采光权侵权界定标准没有可操作性的规定，而且采光权侵权责任应该如何承担、应赔偿多少损失也没有具体规定。这就牵涉到法学理论的一个基本判断，影响采光的行为到底是一种侵权行为还是一种违约行为?如果是侵权行为，损失如何计算?如果是违约行为，违约金又应当如何计算？如果没有构成采光权侵权，但是确实损害了邻人的采光，是否适用补偿制度进行补偿?如果适用，怎样确定补偿标准?

    三、住宅采光权纠纷的法律解决途径

    (一)判断标准

    1．实体标准

    在判断采光纠纷时，建设部出台的一些技术规范具有很强的实用价值，这些技术规范中与判断采光纠纷直接相关的主要有《民用建筑设计通则》、《住宅设计规范》、懒市居住区规划设计规范》等。根据这些规范，在大寒之日8时至16时之间，以楼宅底层窗台面为计算起点，日照不应低于之个小时。旧区改造项目日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照l小时，并以此为依据确定合理的建筑间距和住宅朝向。

    2．程序标准

 判断是否构成采光纠纷的程序性标准主要是建筑设计是否经过规划部门审批，是否进行过采光评价分析，是否进行过公示，甚至是否进行过听证等。

    (二)赔偿标准     1．新开发商品房不能满足采光要求

    新开发商品房不能满足当地规定的采光要求导致采光纠纷，此时法律关系的双方当事人分别是开发商和消费者。此时采光权问题在双方当事人之间就不是一个相邻权问题，双方之间是一种合同关系，如果消费者的采光时间得不到保障，那么将构成合同违约，开发商应该承担违约责任。

    根据我国民法通则的基本规定，违约责任的承担方式有继续履行，由开发商给消费者更换一套按照通常的标准能确保消费者获得充足光照时间的房屋。如行不通，消费者可以单方解除合同，并可以要求开发商赔偿损失。消费者也可以直接要求开发商承担赔偿损失的责任。损失数额的计算可以包括在这段时间内，消费者为了弥补光照不得不增加户外活动和休闲的时间，其必要的交通费开支，以及由于缺少阳光消费者不得不支出的营养品的费用等。用这段时间的平均值乘以使用年限来计算出赔偿数额。

    但是现行法律规定违约不承担精神损害赔偿，而缺少光照确实会对人们的身体和精神造成损害。这就牵涉到合同法规定的违约责任和侵权责任竟合的问题。消费者可以选择提起违约之诉或者侵权之诉。

    2．居民住宅被另一建筑小区遮挡导致原小区居民采光权受到侵害

    (1)居民住宅被合法建筑遮挡影响采光

    如果居民住宅被一幢合法建筑遮挡，导致采光时间减少，不能构成采光权侵权，自然也就无所谓赔偿问题。但是，考虑到居民采光确实减少的客观事实，根据实际情况给予一定数额的补偿也是比较合理的。

    这里有一个判断遮挡建筑是否构成合法遮挡的问题。笔者认为合法遮挡取决于以下几个因素：不违背法律的基本规定，遮挡后的采光时间不低于国家或当地规定的最低采光标准；

建筑物的建造是根据当地的总体规划，经过严格的设计论证与采光分析，建筑间距符合规划规定；建造程序符合法律的规定；建成物与原规划一致，没有出现违规建造事项。

    (2)居民住宅被非法建筑遮挡影响采光

    实践当中居民完全可以行使排除妨碍请求权，预先请求排除该楼房遮挡阳光的危险，请求停止施工。如果房主入住以后才发现有建筑遮挡阳光，可以请求损害赔偿。这部分损失的计算可以通过计算相对市场价值的方法，即通过中介机构对房屋本应该具有的市场价值(有充足的光照)进行评估，然后再评估没有光照情况下的市场价值，这部分差价就是房主的直接损失。如果房主事先已经知道其要购买的房子在采光上得不到保证，那么根据民法意思自治的精神，他要自己承担没有光照的损失。当然这两种情况都构成采光侵权，受害人可以提出精神损害赔偿的要求。同时，笔者认为，这种非法建筑的所有人的主观恶性比较严重，建议立法引入惩罚性赔偿制度。

四、处理采光权纠纷应当注意的两个问题

(一)严格依照法定原则处理采光权纠纷

    民法通则第八十三条规定为我们提供了处理采光纠纷的法定原则，即：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。因此，处理采光纠纷，要从有利于生活出发，为群众生活提供方便，做到既维护所有人或占有人的合法权益，又便利群众生活。

 (二)充分运用调解手段，发挥司法系统的积极作用

    在法律尚不够完备的情况下审理这类案件，一方面要严格依法办事，另一方面要依法加大调解力度，妥善解决民间纠纷。尤其是采光案件一般都为群体性案件，牵涉范围比较广、社会影响比较大，这就要求司法系统在处理这类案件时要充分发挥调解作用，为双方创造良好的沟通途径，圆满解决题。